房地產在實物資產代幣化市場中的應用研究

引言

實物資產代幣化(RWA)的概念在加密貨幣市場中並不新鮮,早在2018年就出現了與當今RWA概念相似的資產代幣化和證券型代幣發行(STO)。然而,由於監管框架不成熟以及潛在回報優勢不顯著,這些早期嘗試並未發展成爲成熟的市場細分。

2022年,隨着美國持續加息,美國國債收益率顯著超過了加密市場中穩定幣借貸利率。因此,將美國國債代幣化成爲RWA對加密行業越來越具吸引力。隨之,MakerDAO、Compound和Aave等老牌DeFi項目,以及高盛、摩根大通、西門子等傳統金融機構,甚至一些政府都開始探索RWA。

過去兩年,市場上出現了多個房地產RWA項目。它們旨在以各種方式擴大房地產投資市場,豐富房地產投資產品,並降低房地產投資者的準入門檻。本研究通過對此類項目進行案例分析,探討房地產RWA的設計優劣勢及其潛在市場。由於這些項目主要針對北美的房地產資產和投資者,所討論的相關政策、法規和市場條件也將主要涉及北美房地產市場。

房地產代幣化市場的方法

房地產市場是一個充滿投資機會的廣闊領域。2023年3月Statista的研究顯示,北美上市房地產市場價值達到了驚人的1.3萬億美元,而全球上市房地產市場價值爲2.66萬億美元。

房地產市場代幣化的核心目標是實現以下一個或多個目標:創造更多元化和靈活的房地產投資產品,吸引更廣泛的投資者,提高房地產資產的流動性和價值。這些產品主要體現爲三種形式:

1)分散化的房地產所有權融資。

2)特定區域房地產市場指數產品。

3)代幣化房地產作爲抵押品。

此外,代幣化和區塊鏈集成還增強了房地產資產的透明度和民主化治理。

房地產投資信托(REIT)是一種擁有、運營或爲創收房地產提供融資的公司。REIT爲普通投資者提供了一個投資機會,類似於共同基金,使投資者能夠獲得基於股息的收入和總回報,並有助於該地區房地產市場的發展。REIT和房地產RWA在提供分散化房地產投資機會方面有相似之處,有效降低了投資門檻並提高了房地產資產的流動性。然而,傳統REIT通常不爲投資者提供管理機會或所有權,保持着集中化的運營模式。盡管如此,它們嚴格的資產審查和在嚴格監管框架內的投資結構爲房地產RWA項目提供了堅實的藍圖。

在過去兩年關於房地產RWA的項目運營中,我們對其優勢和劣勢有了更清晰的認識。

通常情況下,房地產RWA項目具有上述屬性。在深入研究具體案例時,我發現由於管理和產品方法的不同,每個項目在實際運營中遇到的情況各不相同。

案例研究

在本章中,我選擇了三個房地產RWA項目進行分析。每個項目採用不同的方法將房地產市場代幣化,並在其領域中最受歡迎。需要注意的是,這些仍然是早期項目,其產品尚未經過長期和廣泛的市場驗證和測試。

RealT

RealT於2019年推出,是市場上最古老的房地產RWA項目之一,專注於通過以太坊和Gnosis區塊鏈(主要在Gnosis上)提供美國住宅房地產投資。

RealT收購住宅物業,並根據美國法規將擁有房產契約的實體代幣化。這些物業的管理、維護和租金收取責任委托給第三方管理機構。扣除費用後,特定物業產生的租金分配給其代幣持有人。雖然RealT監督代幣化過程,但他們在法律上與持有房地產資產的公司是不同的。正如其網站所述,如果公司違約,代幣所有者保留任命另一家公司管理持有房產契約的公司的選擇權。值得注意的是,他們不需要共同投資於他們推出市場的物業。該物業的代幣持有者每月可以收到物業租金收入的一部分,不包括約2.5%的維護儲備和管理費,管理費通常約爲價值的10%。

以這個位於Montgomery的物業爲例,房地產代幣的總價值爲323,020美元,每個代幣價格爲52.10美元,總共發行6,200個代幣。該物業每月產生2,600美元的租金收入。扣除運營和管理費用共622美元後,每月淨利潤爲1,978美元,年度淨利潤爲23,736美元。因此,每個代幣獲得3.83美元的分配,年化收益率爲7.35%。

對於這個物業,RealT提供100%的代幣,這意味着RealT不需要與客戶共同投資,並維持一個幾乎無風險的運營模式。管理機構收取8%的租金以及維護費用的剩餘部分,投資平台僅收取2%用於物業代幣化、選擇管理機構和監督管理。通過這種方法,RealT團隊可以節省大量管理時間,專注於尋找合格的物業並將其代幣化推向市場。

但是,雖然分散所有權促進了投資者之間的風險分擔,但也帶來了挑戰。當投資者的財務利益太小時,公司管理成本可能變得不可行。Laurens Swinkels的一份報告解釋了房地產代幣持有者和RealT之間的利益衝突。RealT選擇一個管理機構來管理其擁有的物業;如果RealT對物業擁有大量所有權,它可以降低代理成本;因此,低效的管理將對他們產生負面影響。然而,如果RealT的股權過大,這可能會對代幣流動性產生負面影響,小股東也可能成爲搭便車者。這些所有者可能期望大股東可以監督所聘用的管理機構是否在財務上可行。另一方面,如果RealT的股權很小,RealT可能缺乏充分選擇管理機構或參與監督過程的動力,而且許多投資者也很難有效監督管理機構。

我選取了RealT市場上最新售罄的十個代幣,並使用相關區塊鏈瀏覽器查找每個物業的持有人數量。

如圖表所示,RealT將物業分割成不同數量的代幣,使每個代幣的價格約爲50美元。大多數物業位於底特律,約有500個代幣持有人,其中兩個物業的持有人超過1,000人。現在,將這些數據與每個持有人的代幣數量結合,可以了解RealT投資者的投資範圍。

約90%的RealT投資者投資少於500美元,約9%投資500至2,000美元,1%投資超過這個數額。這表明RealT在某種程度上成功地爲小投資者創造了房地產投資市場,並提高了房地產市場的流動性。

從RealT錢包的交易數據(Gnosis錢包地址:0xE7D97868265078bd5022Bc2622C94dFc1Ef1D402)來看,RealT已經支付了大約600萬美元的總租金。平台費用根據維護費用、保險和稅收而波動,約爲租金的2.5%-3%,相當於過去兩年約15萬至18萬美元的平台收入。然而,由於RealT不需要參與房地產投資,並且如果選擇投資,也沒有明確的限制或指導方針說明其參與程度,RealT從租金收入中獲得的收入仍未披露。

從公司結構角度來看,RealT在特拉華州成立了Real Token Inc.作爲公司的中央實體。該實體不擁有任何房地產資產;它僅作爲RealT項目的運營實體。此外,RealT在特拉華州成立了Real Token LLC作爲一系列房地產公司的母公司。與Real Token Inc.一樣,Real Token LLC不擁有任何房地產資產;其主要目的是簡化法律程序,允許用戶通過與一個公司籤訂合同來參與所有物業的投資。最後,RealT爲每個投資的物業建立相應的系列LLC。作爲Real Token LLC的子公司,每個系列LLC擁有特定物業和相應的代幣。這種結構旨在確保一個物業的財務或法律問題不會影響RealT下的其他物業,也不會影響母公司的運營。

Parcl

Parcl協議是一個DeFi投資平台,允許用戶交易全球房地產市場的價格變動。Parcl用於使用AMM架構獲得合成資產的永續敞口。Parcl引入了Parcl Labs價格供應,根據房產銷售歷史爲特定區域創建房地產指數。銷售歷史期限可以根據房產交易頻率而變化。創建指數後,投資者有機會推測房產價值,可以對房地產價格做多或做空。

這種方法使Parcl避免了法律問題,因爲平台運營中沒有涉及實際房地產。有人可能會質疑它是否真的是一個房地產RWA項目,因爲它不符合上述標準。然而,它是一個相對受歡迎的RWA項目,由Coinbase、Solana Ventures、DragonFly等業內多個大牌投資。討論房地產RWA的多樣化可能性是合理的。

Parcl的測試網於2022年5月在Solana上推出,目前TVL爲1600萬美元。經過一年多的運營,Parcl似乎沒有吸引太多注意,每日交易量不到1萬美元,每日活躍用戶不到50人。

Parcl的產品簡化且快速開發。Parcl Labs價格供應和指數市場設計良好,易於使用。

在運營方面,Parcl團隊積極推出Parcl Point、Real Estate Royale等用戶獲取計劃。盡管有這些優勢和衆多知名投資機構的支持,Parcl在市場上仍然保持相對低調,用戶基礎小,交易量有限。也許市場還沒有爲房地產指數產品做好準備。

Reinno

像Ripple和MakerDAO這樣的大型加密貨幣公司也在探索允許用戶將房地產代幣化作爲貸款抵押品的可能性。Ripple在7月發布公告稱,其數字貨幣中心銀行團隊正在朝這個方向努力。MakerDAO已與RobinLand整合,支持以房地產爲抵押的貸款。RealT提供使用代幣化房地產作爲貸款抵押品的選項,盡管這種服務僅限於他們發行的代幣。實質上,這項服務更類似於代幣借貸產品,並未實質性地提高房地產所有者的資金流動性。

Reinno是一個於2020年推出並在2022年停止運營的項目。盡管它在市場上沒有留下太多印記,但它引入了兩個值得一提的與房地產RWA相關的產品。

第一個產品是基於代幣化房地產的貸款服務。當房產所有者需要融資時,他們可以向Reinno提交房產文件。獲得批準後,Reinno將在特拉華州爲交易創建一個特殊目的實體公司(也稱爲SPV,