房地产在实物资产代币化市场中的应用研究

引言

实物资产代币化(RWA)的概念在加密货币市场中并不新鲜,早在2018年就出现了与当今RWA概念相似的资产代币化和证券型代币发行(STO)。然而,由于监管框架不成熟以及潜在回报优势不显著,这些早期尝试并未发展成为成熟的市场细分。

2022年,随着美国持续加息,美国国债收益率显著超过了加密市场中稳定币借贷利率。因此,将美国国债代币化成为RWA对加密行业越来越具吸引力。随之,MakerDAO、Compound和Aave等老牌DeFi项目,以及高盛、摩根大通、西门子等传统金融机构,甚至一些政府都开始探索RWA。

过去两年,市场上出现了多个房地产RWA项目。它们旨在以各种方式扩大房地产投资市场,丰富房地产投资产品,并降低房地产投资者的准入门槛。本研究通过对此类项目进行案例分析,探讨房地产RWA的设计优劣势及其潜在市场。由于这些项目主要针对北美的房地产资产和投资者,所讨论的相关政策、法规和市场条件也将主要涉及北美房地产市场。

房地产代币化市场的方法

房地产市场是一个充满投资机会的广阔领域。2023年3月Statista的研究显示,北美上市房地产市场价值达到了惊人的1.3万亿美元,而全球上市房地产市场价值为2.66万亿美元。

房地产市场代币化的核心目标是实现以下一个或多个目标:创造更多元化和灵活的房地产投资产品,吸引更广泛的投资者,提高房地产资产的流动性和价值。这些产品主要体现为三种形式:

1)分散化的房地产所有权融资。

2)特定区域房地产市场指数产品。

3)代币化房地产作为抵押品。

此外,代币化和区块链集成还增强了房地产资产的透明度和民主化治理。

房地产投资信托(REIT)是一种拥有、运营或为创收房地产提供融资的公司。REIT为普通投资者提供了一个投资机会,类似于共同基金,使投资者能够获得基于股息的收入和总回报,并有助于该地区房地产市场的发展。REIT和房地产RWA在提供分散化房地产投资机会方面有相似之处,有效降低了投资门槛并提高了房地产资产的流动性。然而,传统REIT通常不为投资者提供管理机会或所有权,保持着集中化的运营模式。尽管如此,它们严格的资产审查和在严格监管框架内的投资结构为房地产RWA项目提供了坚实的蓝图。

在过去两年关于房地产RWA的项目运营中,我们对其优势和劣势有了更清晰的认识。

通常情况下,房地产RWA项目具有上述属性。在深入研究具体案例时,我发现由于管理和产品方法的不同,每个项目在实际运营中遇到的情况各不相同。

案例研究

在本章中,我选择了三个房地产RWA项目进行分析。每个项目采用不同的方法将房地产市场代币化,并在其领域中最受欢迎。需要注意的是,这些仍然是早期项目,其产品尚未经过长期和广泛的市场验证和测试。

RealT

RealT于2019年推出,是市场上最古老的房地产RWA项目之一,专注于通过以太坊和Gnosis区块链(主要在Gnosis上)提供美国住宅房地产投资。

RealT收购住宅物业,并根据美国法规将拥有房产契约的实体代币化。这些物业的管理、维护和租金收取责任委托给第三方管理机构。扣除费用后,特定物业产生的租金分配给其代币持有人。虽然RealT监督代币化过程,但他们在法律上与持有房地产资产的公司是不同的。正如其网站所述,如果公司违约,代币所有者保留任命另一家公司管理持有房产契约的公司的选择权。值得注意的是,他们不需要共同投资于他们推出市场的物业。该物业的代币持有者每月可以收到物业租金收入的一部分,不包括约2.5%的维护储备和管理费,管理费通常约为价值的10%。

以这个位于Montgomery的物业为例,房地产代币的总价值为323,020美元,每个代币价格为52.10美元,总共发行6,200个代币。该物业每月产生2,600美元的租金收入。扣除运营和管理费用共622美元后,每月净利润为1,978美元,年度净利润为23,736美元。因此,每个代币获得3.83美元的分配,年化收益率为7.35%。

对于这个物业,RealT提供100%的代币,这意味着RealT不需要与客户共同投资,并维持一个几乎无风险的运营模式。管理机构收取8%的租金以及维护费用的剩余部分,投资平台仅收取2%用于物业代币化、选择管理机构和监督管理。通过这种方法,RealT团队可以节省大量管理时间,专注于寻找合格的物业并将其代币化推向市场。

但是,虽然分散所有权促进了投资者之间的风险分担,但也带来了挑战。当投资者的财务利益太小时,公司管理成本可能变得不可行。Laurens Swinkels的一份报告解释了房地产代币持有者和RealT之间的利益冲突。RealT选择一个管理机构来管理其拥有的物业;如果RealT对物业拥有大量所有权,它可以降低代理成本;因此,低效的管理将对他们产生负面影响。然而,如果RealT的股权过大,这可能会对代币流动性产生负面影响,小股东也可能成为搭便车者。这些所有者可能期望大股东可以监督所聘用的管理机构是否在财务上可行。另一方面,如果RealT的股权很小,RealT可能缺乏充分选择管理机构或参与监督过程的动力,而且许多投资者也很难有效监督管理机构。

我选取了RealT市场上最新售罄的十个代币,并使用相关区块链浏览器查找每个物业的持有人数量。

如图表所示,RealT将物业分割成不同数量的代币,使每个代币的价格约为50美元。大多数物业位于底特律,约有500个代币持有人,其中两个物业的持有人超过1,000人。现在,将这些数据与每个持有人的代币数量结合,可以了解RealT投资者的投资范围。

约90%的RealT投资者投资少于500美元,约9%投资500至2,000美元,1%投资超过这个数额。这表明RealT在某种程度上成功地为小投资者创造了房地产投资市场,并提高了房地产市场的流动性。

从RealT钱包的交易数据(Gnosis钱包地址:0xE7D97868265078bd5022Bc2622C94dFc1Ef1D402)来看,RealT已经支付了大约600万美元的总租金。平台费用根据维护费用、保险和税收而波动,约为租金的2.5%-3%,相当于过去两年约15万至18万美元的平台收入。然而,由于RealT不需要参与房地产投资,并且如果选择投资,也没有明确的限制或指导方针说明其参与程度,RealT从租金收入中获得的收入仍未披露。

从公司结构角度来看,RealT在特拉华州成立了Real Token Inc.作为公司的中央实体。该实体不拥有任何房地产资产;它仅作为RealT项目的运营实体。此外,RealT在特拉华州成立了Real Token LLC作为一系列房地产公司的母公司。与Real Token Inc.一样,Real Token LLC不拥有任何房地产资产;其主要目的是简化法律程序,允许用户通过与一个公司签订合同来参与所有物业的投资。最后,RealT为每个投资的物业建立相应的系列LLC。作为Real Token LLC的子公司,每个系列LLC拥有特定物业和相应的代币。这种结构旨在确保一个物业的财务或法律问题不会影响RealT下的其他物业,也不会影响母公司的运营。

Parcl

Parcl协议是一个DeFi投资平台,允许用户交易全球房地产市场的价格变动。Parcl用于使用AMM架构获得合成资产的永续敞口。Parcl引入了Parcl Labs价格供应,根据房产销售历史为特定区域创建房地产指数。销售历史期限可以根据房产交易频率而变化。创建指数后,投资者有机会推测房产价值,可以对房地产价格做多或做空。

这种方法使Parcl避免了法律问题,因为平台运营中没有涉及实际房地产。有人可能会质疑它是否真的是一个房地产RWA项目,因为它不符合上述标准。然而,它是一个相对受欢迎的RWA项目,由Coinbase、Solana Ventures、DragonFly等业内多个大牌投资。讨论房地产RWA的多样化可能性是合理的。

Parcl的测试网于2022年5月在Solana上推出,目前TVL为1600万美元。经过一年多的运营,Parcl似乎没有吸引太多注意,每日交易量不到1万美元,每日活跃用户不到50人。

Parcl的产品简化且快速开发。Parcl Labs价格供应和指数市场设计良好,易于使用。

在运营方面,Parcl团队积极推出Parcl Point、Real Estate Royale等用户获取计划。尽管有这些优势和众多知名投资机构的支持,Parcl在市场上仍然保持相对低调,用户基础小,交易量有限。也许市场还没有为房地产指数产品做好准备。

Reinno

像Ripple和MakerDAO这样的大型加密货币公司也在探索允许用户将房地产代币化作为贷款抵押品的可能性。Ripple在7月发布公告称,其数字货币中心银行团队正在朝这个方向努力。MakerDAO已与RobinLand整合,支持以房地产为抵押的贷款。RealT提供使用代币化房地产作为贷款抵押品的选项,尽管这种服务仅限于他们发行的代币。实质上,这项服务更类似于代币借贷产品,并未实质性地提高房地产所有者的资金流动性。

Reinno是一个于2020年推出并在2022年停止运营的项目。尽管它在市场上没有留下太多印记,但它引入了两个值得一提的与房地产RWA相关的产品。

第一个产品是基于代币化房地产的贷款服务。当房产所有者需要融资时,他们可以向Reinno提交房产文件。获得批准后,Reinno将在特拉华州为交易创建一个特殊目的实体公司(也称为SPV,